Ein großformatiges Streetart-Gemälde kann das Erscheinungsbild einer Wohnanlage deutlich verändern. Muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) deshalb einstimmig entscheiden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 25. September 2026 einen Fall zu einem Fassadengemälde entschieden: Unter den konkreten Umständen durfte die Gemeinschaft die Gestaltung mehrheitlich beschließen.
Das Urteil ist keine pauschale Erlaubnis für jedes Fassadenprojekt. Entscheidend sind die Einzelheiten des Vorhabens und die Auswirkungen auf die Wohnanlage.
Worum ging es im BGH-Fall?
Ein Verein bot an, die Fassade eines Hochhauses in einer Wohnungseigentumsanlage auf eigene Kosten von einer namentlich genannten Künstlerin gestalten zu lassen. Das Werk sollte möglichst lange bestehen bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft jedoch frei entscheiden können, was mit der Fassade geschieht – etwa, ob sie überstrichen oder gedämmt wird.
Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, die Verwalterin zum Abschluss des Gestattungsvertrags zu ermächtigen. Ein Eigentümer hielt den Beschluss für unzulässig und ging dagegen vor. Der BGH wies seine Revision zurück.
Warum durfte die WEG mehrheitlich entscheiden?
Nach der vom BGH bestätigten Einordnung kann eine auf Dauer angelegte und wesentliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sein. Über solche Maßnahmen können Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Beschluss entscheiden.
Dass das konkrete Kunstwerk bei der Beschlussfassung noch nicht vollständig feststand, machte den Beschluss im entschiedenen Fall nicht automatisch zu unbestimmt. Unter anderem waren die betroffene Fläche, die Kostentragung und der Zeitraum geregelt. Außerdem gab es Rahmenbedingungen für die Gestaltung. Bei einem Kunstwerk kann der schöpferische Prozess Freiraum erfordern; das Ergebnis muss deshalb nicht zwingend in jeder Einzelheit vorab festgelegt sein.
Wo liegen die Grenzen für einen Mehrheitsbeschluss?
Auch die Grenze der „grundlegenden Umgestaltung“ nach § 20 Abs. 4 WEG sah der BGH unter den konkreten Umständen nicht überschritten. Maßgeblich ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur die betroffene Fassade. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks reicht für sich genommen regelmäßig nicht aus. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls.
Auch dass einem einzelnen Eigentümer das Kunstwerk weniger gefällt als anderen, genügt nicht ohne Weiteres. Für eine unbillige Benachteiligung kommt es nach der Entscheidung auf eine stärkere Beeinträchtigung gerade dieses Eigentümers im Vergleich zu den übrigen an.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Das Urteil gibt nicht jedes Streetart- oder Fassadenprojekt frei. Es zeigt aber, dass eine sichtbare und längerfristige Veränderung nicht allein deshalb ausgeschlossen ist, weil sie das Erscheinungsbild prägt oder das künstlerische Ergebnis bei der Beschlussfassung noch nicht bis ins Detail feststeht.
Für die Beurteilung können unter anderem wichtig sein:
● welche Fläche gestaltet werden soll,
● wie die Gestaltung eingegrenzt wird,
● wer die Kosten trägt,
● wie lange die Gestaltung bestehen soll und
● wie sich das Vorhaben auf die gesamte Wohnanlage und einzelne Eigentümer auswirkt.
Wer einen Beschluss vorbereitet oder prüfen möchte, sollte deshalb nicht nur darauf schauen, ob eine Fassade verändert wird. Auch der Inhalt und die Grenzen des Beschlusses sowie mögliche Auswirkungen auf die Gemeinschaft können eine Rolle spielen. Das Urteil betrifft den dort geprüften Sachverhalt; andere Projekte können anders zu beurteilen sein.
Häufige Fragen zu Streetart und WEG-Beschlüssen
Kann eine WEG ein Fassadengemälde mit Mehrheit beschließen?
Nach der hier beschriebenen BGH-Entscheidung war ein Mehrheitsbeschluss unter den konkreten Umständen möglich. Daraus folgt keine pauschale Freigabe für andere Fassadenprojekte.
Muss das Kunstwerk bei der Beschlussfassung vollständig feststehen?
Nicht zwingend in jeder Einzelheit. Im entschiedenen Fall machte das noch nicht vollständig feststehende Werk den Beschluss nicht automatisch unbestimmt. Welche Angaben und Grenzen erforderlich sind, hängt vom konkreten Vorhaben ab.
Kann ein einzelner Eigentümer das Projekt allein wegen seines Geschmacks ablehnen?
Die persönliche Ablehnung genügt nach der geschilderten Entscheidung nicht ohne Weiteres. Zu prüfen sind die konkrete Beeinträchtigung und die Auswirkungen auf die Wohnanlage; die Umstände des Einzelfalls bleiben maßgeblich.
Quelle und Hinweis
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. September 2026 – V ZR 165/25, „Streetart-Fassadengemälde in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. BGH-Pressemitteilung Nr. 175/2026 · Entscheidung beim BGH.
Dieser Beitrag informiert allgemein, und ersetzt keine Rechtsberatung. Andere Vorhaben können rechtlich anders zu beurteilen sein.
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